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Published Apr 29, 22
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La norma fija un límite mínimo al precio de venta del inmueble, que es el avalúo catastral, lo que no significa que pueda se deba escriturar por ese mismo valor, ya que la norma dice que será sin perjuicio de un valor comercial superior, pues lo que se pretende es que se reconozca el precio real como lo señala el inciso 6 del mismo artículo 90: «En la escritura pública de enajenación o declaración de construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse el precio convenido en ellos - el valor de un apartamento en Usaquén, Bogotá.

Sin las referidas declaraciones, tanto el impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto de registro, los derechos de registro y los derechos notariales, serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para determinar el valor real de la transacción.» En la escritura se debe indicar bajo la gravedad de juramento que el precio corresponde al que realmente se pactó, es decir, que no debe haber dos precios, uno para la escritura y uno que represente el valor real pactado entre las partes - el valor de un apartamento en Usaquén, Bogotá.

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Su aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso.» Y señala el inciso 10 del mismo artículo el precio pactado no debe diferir en un 15 del valor comercial: «Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.» Se puede afirmar que el precio de venta debe ser igual o superior al avalúo catastral, y hasta un 15% inferior al valor comercial del bien.

000.000 Valor comercial 200. 000.000 Margen permitido respecto al valor comercial 170. 000.000 (-15% del valor comercial) Precio de la escritura esperado por la Dian 170. 000.000 El precio comercial tiene relevancia sólo en el caso en que la Dian fiscalice la declaración de renta, es decir que el notario puede autorizar una escritura cuyo precio de venta , pero en caso que la Dian revise esa operación, aplicará la regla del 15% respecto al valor comercial.

En el ejemplo propuesto se puede hacer una escritura por $100. 000.000 que es el avalúo catastral, pues el notario no está obligado a determinar el valor comercial de ese bien para limitar el precio de la escritura al 85% de ese valor comercial. El notario lo que verifica es que el precio de la escritura no sea inferior al avalúo catastral, y de ahí en adelante es trabajo de la Dian.

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Ante la pregunta puntual de , hay que decir que, como mínimo el avalúo catastral, teniendo en cuenta que la Dian puede manejar un rango de +-15% del valor comercial, y es decisión del contribuyente apartarse de ese valor comercial según el riesgo que quiera asumir. Lo que pasa cuando se fija un precio en la escritura inferior al exigido por la norma tributaria.

Efectos tributarios de manejar precios inferiores a los reales. La norma es clara en que no se acepta un precio inferior al avalúo catastral, pero aun así queda un margen para que los contribuyentes manejen un precio inferior al real, de manera que aún existe la posibilidad de que se pacte un precio y se escriture otro, por ello hay que tener claro cuáles son los efectos fiscales de esa práctica.

El contribuyente que escritura un precio inferior al que realmente le han pagado, naturalmente obtiene un beneficio pues evade parte de los impuestos que debería pagar, debido a que declara un menor ingreso, y ante un menor ingreso se paga un menor impuesto. Cómo saber el valor de un apartamento. Si la suma omitida es importante, debe tener presente que eventualmente puede presentarse una diferencia patrimonial no justificada, pues si recibe un dinero que no declara y con ese dinero adquiere activos que debe declarar, se refleja un incremento patrimonial que habrá de ser justificado.

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De otra parte, es natural que al evadir impuestos se incrementa el riesgo de ser investigado y sancionado por la Dian, toda vez que si esta descubre que el precio real fue superior al declarado, exigirá al contribuyente que corrija su declaración, pague el mayor impuesto, la sanción por inexactitud y los intereses moratorios respectivos.

El contribuyente que paga un precio superior al que figure en la escritura tiene puede terminar pagando lo que el vendedor dejó de pagar. En primer lugar, el costo del inmueble será aquel que figure en la escritura, por lo que perderá el costo que pagó y no declaró. Esto tiene un efecto importante porque tarde o temprano el contribuyente venderá ese inmueble, y la ganancia o renta líquida se determina con base al costo fiscalmente reconocido, esto es, el que figure en la escritura con los respectivos ajustes fiscales.

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000.000 200. 000.000 Costo fiscal 300. 000.000 200. 000.000 Precio de venta futuro 500. 000.000 500. 000.000 Costo 300. 000.000. 200. 000.000 Ganancia ocasional 200. 000.000 300. 000.000 Impuesto por ganancia ocasional 20. 000.000. 30. 000.000 Como se puede observar, al vender el inmueble el comprador pagará más impuestos si ha escriturado el inmueble por un valor inferior a real, pues su costo fiscal será inferior, y como la ganancia ocasional se determina restando el costo fiscal al precio de venta, entre más bajo el costo más elevada la ganancia.

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Para evitar esto, el comprador se ve obligado a escriturar la venta futura por un valor inferior al real, y es lo que históricamente los contribuyentes hay hecho, y por eso las nuevas regulaciones para evitar que esto sigua sucediendo. Cómo calcular el valor de un apartamento. Aquí entra a jugar un papel importante el inciso 8 del artículo 90 del estatuto tributario: «No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras.» La forma en que el contribuyente intenta evitar que la Dian se entere de que maneja dos precios distintos, es pagando en efectivo la parte del precio que quiere ocultar, y con esto el comprador ya no puede hacerlo sin perder el costo que ha de declarar, y en razón a lo anterior muchos compradores no estarán dispuestos a hacer ese tipo de acuerdos ocultos.

Téngase en cuenta que el precio por el que legalice fiscalmente un activo tiene efecto sobre el patrimonio del contribuyente, y ese patrimonio tiene efectos en la renta presuntiva y en el impuesto al patrimonio o riqueza, y en la renta por comparación patrimonial (el valor de un apartamento en Usaquén, Bogotá). La promesa de compraventa y la escritura pública.



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